本帖最后由 人生几何 于 2017-7-12 23:12 编辑
2013年，有朋友信誓旦旦的说，欣嘉园贼偏，哪个会买那儿？
结果昨天，还是这位，在到处打听，是不是有路子能拿欣嘉园的房！
EXO me？？？这要放2015年，分分钟给你搞定，限价证都不用你自己办，备好材料，售楼处就给解决了，而且房型随到随选，绝对VIP待遇！ 可现在，您老还是先去排个限价证的号再说吧！
是的，如今的欣嘉园就是这么火，需要费老命花时间办限价证不说，还得托关系排号、摇号，连房型都不能自选了！
抢房抢成了现象级 到底为嘛？
虽然整个新区没人不知道欣嘉园，但我们还是要先解构下欣嘉园的基本情况。
首先是定位。欣嘉园作为新区20件民心工程之一，在新区整体布局中，有不可替代的意义。它不仅是新区体量最大的保障房，也是新区首个企业定制限价房。
拿新区比较大型的居住区南益做对比，欣嘉园的规划总用地100.6公顷，差不多是南益的三倍。总建筑面积141万平方米，其中住宅126万平方米，公建建筑面积15万平方米。
项目整体的容积率是2.1，绿地率40%，基本都是高层(暂无洋房)，规划总户数约为1.4万户，而南益才6500户，这样一看，是不是对“体量最大”这个词，有了更清晰的概念？
其次，是位置和配套。虽然大家都说欣嘉园太偏了不方便，但实际上，欣嘉园的偏也是相对的。
从地理区位来说，欣嘉园所在的黄港片区，东临西中环快速路，西临黄港大道，南临京津高速北塘站，这样的位置，既可以经京津高速、津滨高速、京津唐高速通达市区，又可以经港城大道、西中环快速路通达开发区西区、中新生态城、开发区、天津港，交通不可谓不便利。
■ 欣嘉园区位图
同时，欣嘉园的公共交通资源也很丰富。不仅拥有113/134/521/528/948路的公交始末站，而且137/528路也有站点经停，甚至在未来规划中，还有与滨海各功能区无缝接驳的地铁B1线，这条线路预计将于2020年建成。
光从这一条，也可以看得出，新区对欣嘉园的重视程度，一般哪有为限价房配地铁的？只能说，欣嘉园是新区亲儿子，说是新区最优限价房，绝对当之无愧。
而且大家细算一下，欣嘉园也并不是太远。现在感觉远，主要是因为，目前的这些公交线路，不仅车少，而且通常要绕一大圈，很少从北直走到南，所以这个距离就显得远了。但是，如果以驾车到塘沽老城区为标准测算，从欣嘉园出发，比从生态城出发，还要少5公里距离。所以，住在生态城的朋友都没说远，住在欣嘉园还有理由说远么？
■ 欣嘉园周边道路图
除了距离不远，和生态城比起来，欣嘉园最关键的一点，就是不怎么堵车。举个实测例子，早高峰时间段，从欣嘉园始发站坐134路走河北路到洋货，只要40分钟，你信不信？这主要是因为，前半程完全不堵，所以实际速度比你想象中快得多！
这么看来，很多人选择欣嘉园，不是没有道理，而是很有眼光。
然后，我们再来说说环境。
从区域来看，欣嘉园的生态环境也是塘沽核心区没法比的，如下图。
■ 欣嘉园周边生态环境布局
欣嘉园所在的黄港休闲居住区，听名字就知道，在环境上有独特之处。项目北侧和西北侧分别为黄港一库和二库，东侧为北塘水库以及拥有永定新河、潮白新河、蓟运河三河交汇河湖景观的郊野公园，水库、湿地、森林环绕，占地大概100平方公里。
整个水系布局，已经形成了天然的生态小气候。而且，整个黄港片区都是由建投集团进行整合开发，后期的区域统一性也可以保证。
如果经营得好，说不定未来就会出现一个国家级的湿地公园！想想以后出了家门，就能感受最美的大自然，是不是还有点儿小激动呢？
最后，我们再来说说大众最关心的价格。
作为限价房，价格问题肯定最敏感，但是随着房产市场的火爆，欣嘉园的价格也在不知不觉中水涨船高。
前段时间，远洋城的新房上市，报价9000。有朋友就吐槽：这次欣嘉园在售的房子和远洋城一个价，还要限价证，这不是开玩笑吗？
这还真不是开玩笑，要怪只怪近些年，房子实在炒得太离谱，价格都在像坐火箭一样蹭蹭涨，虽然限价房理应保持价格稳定，但大环境如此，又能怎样？ 再说了，这些上市的房子，你以为想买就可以买得上么？这个价格虽然让人牙疼，但是不买，以后可不保证能买到房！
所以，趁着价格相对合适，能出手还是出手，有房在，心就不慌。
说得这么好 难道就没问题？
问题当然有，欣嘉园的短板，也十分明显。
欣嘉园最初的建设目的，简单来说，就是满足老百姓基本住房需求，弱化投资价值。既然是基本需求，那户型什么的就随意很多。所以，欣嘉园最早的那批户型，真的可以说很渣。
2013年，有朋友买了最早的欣雅苑，两梯四户，户型奇葩不说，外部配套也是要嘛没有，连城乡结合部都算不上，只有孤零零几栋楼立在那里。
同时，最早的房子，质量也不过关。记得有段时间下雨，有几栋楼的一面墙被雨渗出一个门子框架的雨印，原来是因为工程施工电梯的入口没封好，有哥们开玩笑，这是准备学美国，给安一个外部防火梯啊！
很多人因此而愤怒，但说实在的，这就是个限价房，限价意味着很多方面会有妥协，所以真不能要求太多。
■ 欣嘉园最早建成的欣雅苑
然后，我们再来说说居民素质问题。这里并没有贬低的意思，只是限价房普遍都有类似问题存在。
欣嘉园的入住人群主要有两部分，一是以刚需为主，多是在开发区和西区工作，日常上班大部分由班车接送；二是北塘宁车沽四个村的还迁村，集中安置在欣华苑、欣裕苑。
欣嘉园的规划居住人口约为1.4万户，其中有北塘宁车沽四村还迁村民3200户左右（将近欣嘉园住户的四分之一）。
在塘沽湾的文章中曾说过，当时塘沽要求的是全区城镇化，宁车沽四村作为北塘仅剩的村庄，继杨北、创业村之后也“要求”进行城镇化，但是，提要求的方式是通过上访，关于这点不做太多评论，只能说，自古渔民多彪悍。
总体来说，居住人员构成比较复杂，天南海北，贩夫走卒。楼上操着山东口音卖水果，楼下一口东北腔开大货车也不稀奇。所以，关于素质差异、生活习惯等方面，还要住户之间多协调和理解，这不是短期就可以解决的。
再者，就是欣嘉园的区域问题。目前来看，并未和高新区、开发区、北塘等建成区连成片，更偏向于一个孤立的社区，这就是很大的制约因素。
虽然在规划中，这个问题可以通过周边区域的扩张来解决，但是，这些区域扩张的根本出发点，还是由滨海人口的扩张速度来决定。
然而目前，包括高新区、开发区、北塘等区域在内，招商引资速度并未有太大进展，所以这也就决定，欣嘉园短期内的发展空间，并不会很理想。
欣嘉园的未来到底会怎样？
说看法前，我们先来看看欣嘉园的现状，以便心里有数。
目前，欣康苑1-15号楼、欣昌苑8号楼即将开盘，7月13日开始登记。本次共推出1456套住宅，其中套型建筑面积90平方米（含）以下的房源1138套，套型建筑面积90平方米以上的房源318套，平均价格9000以上。
（点击可查看大图） ■ 欣康苑、欣昌苑开盘登记公告
在售户型中，让人比较感兴趣的是120平米的三室。这个户型还算周正，但限价房出现了两梯两户的设计，简直就是土豪。
这类大面积的房型比例不会太大，所以该户型只在4、7、9、11号楼，抢是不好抢到的。
■ 120平户型图
目前，项目右侧自带的郊野公园基本已经建成，在建的肿瘤医院在欣康园北侧（关于这方面是否影响风水，咱们可以后台讨论），配套的小学、幼儿园和天津实验中学滨海学校都已经投入使用。
■ 欣嘉园沙盘图
现状说完了，下面是我们对欣嘉园的最终看法。
总体来看，早几年的欣嘉园和现在已经判若两个小区，这一点，新开盘的暖塘尤其明显。
从新户型到房屋质量，从西中环到地铁B1线，从黄港一幼到实验中学滨海学校，从蔬菜大棚到郊野公园，从滨海一号酒店到欣嘉园一号小厨，目前的欣嘉园，很难再从配套、环境上挑出槽点，而且，后期成长的可能性也更大。
当然，远期来看，欣嘉园的发展机会还是要依靠黄港区域的整体规划。同时，相应的娱乐、商业设施、医院、幼儿园等，还是要以人口基数为保障，这仍需要时间来逐步积淀，还有很长的路要走。
简言之，就是黄港强，则欣嘉园强；滨海强，则欣嘉园更强。
以上，主要是从区域角度简单说了说看法，仅供大家参考。
具体项目内部的规划布局、中庭景观、户型、风水等，如有不同想法或思路，可以在底部留言，咱们相互学习。
来源：天津地产圈儿
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发表于 2017-7-12 23:10:16
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