生态城的业委会，还能玩得下去吗?

大将军

   生态城的业委会大多已成立半年，工作成效如何呢？在业委会的监督下，物业公司与开发商对于合同的履行情况怎么样呢？

   业委会纯公益行为，委员分文不取，他们内心的辛酸苦辣又有多少呢？

   如果给一个选择的机会，有多少人想退出业委会，又有多少人想加入这个组织呢？

   笔者根据自身体会，有话要说：

一、谈钱不伤感情

1、业委会是否需要经费？

没有经费是否能保障业委会的正常运转并持续发挥效力？

有激情有公益心，是否能办成事、办好事？久病床前无孝子

在物业管理活动中，大量的工作需要业主委员会去做，要有充分的工作时间，业主委员会的成员有一定的工作量，不能不涉及劳动报酬问题。要明确业主委员会要有劳动报酬，根据物业管理区域的面积多少，制定相应酬金标准由业主分摊。无偿劳动不仅使很多业主不愿意竞选业委会委员，而且缺乏制约力量，使业主委员会敷衍塞责，形同虚设，甚至于谋取私利，制造矛盾。物业管理活动是市场行为，必须遵守市场的游戏规则。

物业管理规范化的两方面，一面是物业管理企业，一面是业主委员会。

《根据业主大会规程》第三十五条　业主大会和业主委员会开展工作的经费由全体业主承担；经费的筹集、管理、使用具体由业主大会议事规则规定。

业主大会和业主委员会工作经费的使用情况应当定期以书面形式在物业管理区域内公告，接受业主的质询。

2业委会成员是否该有偿服务？——防止业委会自然死亡

l  业委会是纯公益性的，是由全体业主选举产生，是业主大会的执行机构。其职责：一是代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;二是召集业主大会会议，要求物业服务企业报告物业管理的实施情况;三是了解业主的意见和建议，及时与物业服务企业沟通，同时监督物业服务企业的服务质量。

业委会成员是由广大业主推选出来，受广大业主委托代全体业主管理一些公共事务的业主，他们没有与业主大会或物管公司确立劳动关系(雇佣关系)，因此谈不上给他们发工资的问题。

l  业主委员会成员是利用业余时间为小区服务的，其工作性质是公益性的。这种模式本身就有值得探讨的地方，毕竟这种公益行为不是一天两天，它需要长期坚持。有劳动、有付出就应有相应的回报，这是天经地义的事。很多业委会之所以会习惯性地“自然死亡”，就是因为业委会成员的付出与回报不对等，辛苦不说，还要听闲话，当初选为业委会成员时的那股热情也会随着时间而慢慢地冷却，辞职是早晚的事。

免费是最贵的!细想也不无道理，很多业委会就是因为当初的免费服务，让业委会名存实亡，业主们遇到问题不得不一次又一次地商议，浪费大家的时间精力不说，也不能按时按质地监督物业服务公司，有时会付出更大的代价。

如果给业委会成员相应的报酬，这些问题就会迎刃而解，而且可以向业委会成员提出更高的要求，因为业委会成员领了业主们的钱，业主有理由享受更优质的服务。

　　小区的日常物业服务由物业服务公司在做，业委会负责监督他们的工作。要知道监督也是一种工作。既然是工作就可以计酬，让他们更好地履行其义务。

　　职位有诱惑力是好事，至少业委会工作不愁没人做，业主可以让参选者竞聘，从中选取最合适的人选。

　　总之，有偿服务是大势所趋，也合乎情理。当然了，如果有人自愿做此公益服务那就再好不过了。

二、谈维权不能不拿起法律的武器

与物业的关系、与开发商的关系，都是纯粹意义上的合同关系。既然是合同关系，那么它就收到了合同法的强力制约。前期物业合同特点，多为开发商签订，对物业及开发商双方有保护条款；大部分物业与开发商关系密切，父子关系普遍，纯粹的利益共同体。

l  一哭二闹三上吊，是维权的普遍方法，但不是业委会的工作方法。

l  媒体

l  物业、开发商会议

l  政府管理部门参与的协调会

l  法律途径，目前唯一具有强制约束力的途径

能源局、工商局、建设局、社会局，政府部门只能一定程度上给业主维权或解决问题带来帮助，但解决不了根本问题。

合同纠纷解决的根本途径是法院

业委会的法律地位：未经业主大会授权，业委会不具备诉讼主体资格，不能成为原告

最高人民法院（2002）民立他字第46号函规定：对房地产开发单位未向业主委员会移交住宅区规划图等资料，未提供配套公用设施、公用设施专项费、公共部位维护费及物业管理用房、商业用房的，可以自己名义提起诉讼。其他的情形不能以自己的名义起诉。、

l  业委会是否能起诉开发商？

法律关系是《商品房买卖合同》关系，业主委员会显然不是一方当事人，因此不具有直接的利害关系。主委员会不能作为原告。基于共同利益关系，可以团体诉讼然后推上代表人来进行诉讼。如果不是基于共同的利益，那么只能分别起诉。

三、倡议各生态城小区业委会联合聘请律师顾问

因为会委员学习物权法、物业法、合同法等各种法律、法规，就能充分利用法律的武器来维权了吗？

一样的诉求；专业的事让专业的人来干。

l  呼吁业委会工作提高法律意识；

l  呼吁社会局支持，推进业委会工作和物业管理工作规范化。

、

微寒识秋

   业委会 有偿服务 我的建议，辛苦不说，遭到很多人的不理解。所以没有免费的午餐。

我是运动哥

楼主说的太好了。严重支持。我就是觉得做点事太难了，开发商不配合，除了打官司没别的办法，打官司业委会还名不正言不顺的，真无语了。只有指望政府（建设局）能给开发施加一些压力，可是现实是残酷的，政府根本不理我们。真想骂人，开发商其实很怕建设局的。建设局说话也肯定管用，可是建设局就是不管。本人每月业委会的电话200个以上，因为业委会的事有钱每个月也有不少的支出。更别说时间和精力了。但这些都不是问题，我也没想要什么补偿，问题是付出了还办不成事，这是最郁闷的。

枫林晚

依据不同小区的各自特点，有人气的小区可以采用有偿服务，但是在一些似乎人迹寥寥的小区，就算了吧，人都没几个，更何况开发商连房子都没修好呢，达不到入住条件，要什么业主会干啥。

英铭稻草人

    第三条 居民委员会的任务：
    （一）宣传宪法、法律、法规和国家的政策，维护居民的合法权益，教育居民履行依法应尽的义务，爱护公共财产，开展多种形式的社会主义精神文明建设活动；
    （二）办理本居住地区居民的公共事务和公益事业；
    （三）调解民间纠纷；
    （四）协助维护社会治安；
    （五）协助人民政府或者它的派出机关做好与居民利益有关的公共卫生、计划生育、优抚救济、青少年教育等项工作；
    （六）向人民政府或者它的派出机关反映居民的意见、要求和提出建议。



目前起步区无居民委员会，生态城管委会表示有社区中心临时代行居委会职责。那么社区中心的同志们，辛苦您们了！同时您们对居民的付出，大家也都会看在眼里记在心里的，届时居民投票时会投出宝贵的一票的。

英铭稻草人

玄天邪帝 发表于 2014-5-26 20:16
楼主的心是好的，但是实践起来难度太大。
一个最大的问题就是不是所有的人都像楼主这么通情达理的。一个小 ...

赞成此观点。操作难度较大，而且或许会大量耗费业主委员的精力和时间。

业主委员会代表的是广大业主的愿望与诉求。进而形成了一个明确的意愿。然后应该由专门进行社区管理的专职人员来进行协调处理（或居民委员会）。

英铭稻草人

《业主大会和业主委员会指导规则》全文
　
各省、自治区住房和城乡建设厅，直辖市房地局（建委），新疆生产建设兵团建设局：

　　为了规范业主大会和业主委员会的活动，维护业主的合法权益，根据《物权法》和《物业管理条例》等法律法规的规定，我部制定了《业主大会和业主委员会指导规则》，现印发给你们，请贯彻执行。执行中的情况，请及时告我部房地产市场监管司。

　　中华人民共和国住房和城乡建设部

　　二○○九年十二月一日

第四十二条　业主大会、业主委员会工作经费由全体业主承担。工作经费可以由业主分摊，也可以从物业共有部分经营所得收益中列支。工作经费的收支情况，应当定期在物业管理区域内公告，接受业主监督。

个人看劳务费应该列支到工作经费中。一个两个事可以。处理协调大量事务需要占用业主委员会成员个人的时间及精力，时间长了谁受得了。


同时建议当前社区中心（专职）尽快进入居委会角色，履行其职责，发挥作用。不培训又去新加坡培训了吗？

生态移民

生态移民 发表于 2014-5-27 10:59
这样一来业委会的矛盾就没有那么激化了，工作应该也好开展的多，大家看呢

当然业委会付出了时间、精力和心血，也理应有所补贴，光靠个人的热情任何事都不会走向正规化的

crystal

支持业委会成员有偿服务！没有经济基础，何谈上层建筑！ 既然付出了辛劳，就理应得到回报。

生态移民

生态移民 发表于 2014-5-27 10:58
个人来看，业委会初期的工作之所以难做，主要根源还是因为广大业主对房屋质量的普遍不满意导致的，业委会被 ...

这样一来业委会的矛盾就没有那么激化了，工作应该也好开展的多，大家看呢

生态移民

个人来看，业委会初期的工作之所以难做，主要根源还是因为广大业主对房屋质量的普遍不满意导致的，业委会被迫成为了开发商、物业和业主之间的缓冲，开发商、物业对质量问题的推诿、不负责任不断考验着业主的耐心，业主们有理、有气没处去申诉，有问题解决不了，却又没有任何手段或渠道去制约开发商、物业，无奈之下有时就会有不理智的业主冲着业委会撒气。个人感觉房屋作为一种特殊商品，国家法律法规还有可以更加完善的地方，比如开发商都会留取施工单位或供货商最少5%的质保金，而作为房屋真正所有人的业主却要把房款全额支付给开发商，这不能不说是一种权、责的不对等，业主是否应该也相应扣留一部分质保金，以制约开发商完全履行质量保证责任，待质保期满没有质量问题再付给开发商呢？或者这部分保证金都交由约定的贷款银行或第三方银行共同监管，没有业主最终签字认可银行就不能支付给开发商。其实办法应该很简单也很多，就看政府是不是能去做。以上为个人拙见，以期抛砖引玉，不喜勿喷