|
|
楼市调控之下，交易市场受到限制，转向租赁市场才发现，租金回报率亦低的可怜。
来源：综合国际金融报、金融时报、证券时报、央视等
席卷全国的楼市调控，遏制炒房潮同时，租房市场亦出现逆转。
一线城市租金首降
今年3月以来，楼市调控席卷全国，据国际金融报不完全统计，已有近60城出台超150次调控政策。
在政策调控下，热点城市房地产市场量跌价稳，涨势暂缓。特别是一线城市，在房屋交易市场不活跃的情况下，房屋租赁价格也开始出现下滑。
上海房屋租赁指数办公室的数据显示，上海房租指数结束了连续90个月的上涨行情，从今年1月开始延续了下跌的态势。数据显示，4月份，中原二手住宅租赁共成交1197套，环比下滑20.89%。
成交冻结，部分业主开始转售为租，一些地区租赁房源供大于求，带动租金小幅下行。
以杨浦为例，房源空置率比较高，大量房源成交周期维持在1个月以上，租金下滑较为明显。一房租金由3500元/月下滑到3200元/月左右，两房租金由6000元/月下滑到5300-5500元/月之间，三房租金由8500元/月下滑到7500-7800元/月之间。
事实上，今年前5个月，上海二手房租金已经出现3次环比下跌的情形。4月份中原(上海)租金指数月报显示，4月中原(上海)租金指数为238.2点，环比小幅下滑1.09%，同比下滑4.38%，环比、同比跌幅均有所扩大，全市租金均价77.7元/平方米/月。
实际上，上海并非个案，北、上、广、深四个一线城市的租金都在持续下降，而且都是金融危机以来首次。
证券时报分析，对于目前在四个一线城市买不起商品房、住不上保障房的“北漂南漂”们来说，房租出现首次下降显然是条好消息，再与包租婆包租公谈房租无疑就有了底气。而在过去十几年，多数时候房价持续上涨，房租也跟着上涨，某些时候房租涨幅超过了房价涨幅，这让“x漂”们的生活压力不小。
一线城市房租首降，不仅意味着供求关系发生变化，也意味着市场秩序在好转。
楼市调控初见成效
从去年持续至今的楼市调控，已为本次房租市场变化埋下伏笔。
5月15日，国家统计局发布4月份房地产开发和销售情况月度报告数据。1月份至4月份，全国房地产开发投资27732亿元，同比增长9.3%，增速比1月份至3月份加快0.2个百分点，其中住宅投资增长10.6%。房屋新开工面积48240万平方米，同比增长11.1%，其中住宅新开工面积增长17.5%。
国家统计局新闻发言人、国民经济综合统计司司长邢志宏表示，从数据可以看出，4月份房地产开发投资继续增加，商品房待售面积进一步减少。
证券日报援引中原地产首席分析师张大伟观点分析，整体看2017年4月份各地楼市调控政策继续加码，在政策约束下楼市表现一般，成交量同比和环比均有不同程度的下降。截至4月末，主要热点城市的库存均有上升，去库存主流城市集中在三线城市。
张大伟表示，从调控政策内容看，4月份单月，超过50个城市发布了70余次调控政策，其中全国已经有超过20个城市“限售”，正成为当前各地楼市调控的新思路，也成为本轮从3月份开始的全国多城市调控新特点。预计未来还有更多的城市将执行落地这一新调控措施。一定年限限制转让，可以有效的降低投机行为。
三大因素推动租金回落
针对一线城市房租回落情况，证券时报分析：
首先应当归功于去年下半年开始的这一轮楼市治理。由于多个城市对房价过快上涨采取了严厉调控措施，一方面让不少房源“由售转租”，为住房租赁市场增加了供给。
其次，一线城市重拳治理房屋中介市场，挤出了租金中人为添加的水分，也促使租金回归真实水平。
另外，也要归功于建设公租房和发展住房租赁市场。公租房对一线城市房租下降的贡献在于，既分流了部分租房需求，也拉低了平均租金。而2016年国办下发的《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，显然也对一线城市房租首降起到了一定积极推动作用。
报道分析，一线城市房租首降只是一个开端，拉开了房租回归合理水平的序幕。这是因为，“房子是用来住的、不是用来炒的”已经成为楼市新定位，不管是临时调控还是建立长效机制无疑都会围绕这一新定位，当房子不再被炒，房价将趋于稳定，这有利于稳定租金乃至降低租金。
而且，一线城市均表态要加快增加住房土地供应，即增加住房供给，有一部分新增房源将会转化为租房供给。再看需求端，北上广等特大型城市纷纷提出人口“天花板”的控制规划目标，这对租房需求会产生一定影响。当未来供给增加而需求被控制，显然为房租下降创造了有利条件。
还有，制度建设也在创造有利条件。比如说近日住建部公布的《住房租赁和销售管理条例(征求意见稿)》，多处规定都有利于租金回归合理，比如“租赁期限不得低于3年”、“出租人不得单方面提高租金”等规定，对于房租具有“稳压”乃至“降压”的积极作用。
租金回落只是开始？
国际金融报援引第三方机构测算，一线城市租金回报率已经降至1.5%左右，北京甚至跌破了1.5%。目前还处在第一个阶段，即租金下跌、房价横盘以及租金收益率下行的阶段，楼市成交冻结对租金的影响将持续显现。
百度公号为“心锁米叔有料”发文称，对于自住购房者而言，租售比的概念对自己购房影响不大，毕竟是自住，不是用来投资或放租的(其实也有影响，租售比是用来衡量房产泡沫的一种方法，当租售比在不合理的区间内时，就代表着自己花费的费用远高于房屋实际的价值)。
对于投资者而言，租售比的影响较大，在楼市火热的时候，一些问题都被狂飙突进的房价所掩盖，而当大潮退散之后，问题才会一个个显露出来。在房价一直无序上涨的时候，没有人会去考虑租售比的问题，因为买过之后转手再卖就能赚很大一笔。而当限购、限售的时候，交易市场被条条框框的限制所锁死，无法出手的房产就成了一直要往里面砸房贷的无底洞，转向租赁市场才发现，租金回报率低的可怜，而且头上还有一个一直悬而未落的“房产税”，这个时候才会明白那个看似无用的租售比的意义所在，它的存在，代表着房产正常价值的上限。
证券日报分析，虽然说每个城市的人口、住房租赁市场有所不同，但也有相同之处，即在高房价影响下，房租水分普遍较大，如今房价热点城市普遍调控房价治理中介，那么房租就极有可能下降。
北上广深被认为是楼市风向标，当这些城市房租开始下降，其他城市房租大概距离下降也不远了。
当然，房租首降只是开始，能否降到合理水平还需要观察。显然有必要促使房租回归合理，因为这不仅关乎住房租赁市场和楼市健康与否，也关系到民生负担是否合理。而且租金下降有利于改变人的住房观念，并能促进“双创”。要想租金回归合理，关键在于制度建设和市场建设两手都要抓，两手都要硬。
|
|
[复制链接]
发表于 2017-5-30 20:46:07
收藏
支持
反对
提升卡
楼主
