拍地解读以及年终年初买房攻略想必大家等我帖子很久了

风口的猪

                 风口的猪，你们记住了吗?就是我，没记住的回去看看我的写的关于拍地的帖子，一个月以前我就不厌其烦，反复强调，生态城要拍地了，房子要涨价了，要涨价了，我那是预测的拍地价格是12000到13000元每平米的楼面价，现在看来，没有差。      那么这次拍地一波三折，我们来进行一个解读。看完文章想跟我继续沟通了解的朋友，文章最后有我的微信号。
       首先说保证金延迟交付的问题，刚发公告的时候，这条消息是利空的，也就是说，拍地不积极，没人愿意交保证金，或者说开发商资金不是很充足。这个消息是在12月20号发出来的。
      然后我们再来说说一天以后出来的提高拍地价格以及延期拍地这件事，这个是剧情的反转，本来觉得没人愿意拿地了，结果政府直接上调拍地价格，从5800元直接上调到13000元，这个说明了什么问题
      第一个，你要多交保证金，保证金动辄十几亿，利息一个月是多少？随便放一个月收益低点也得上千万了吧。呵呵哒。不是说明开发商没钱，是说明政府没钱。
      第二个，提高地价，一个是说明举牌的人少，如果低价低的话，随便拍两次估计也就是拍到12000左右去了，所以政府提高了起拍价，也就是说只要你拍，就得到13000，还是说明一个问题，这个问题就是我国发展的终极模式，土地财政问题。无解。为什么我说市场好不好，人们买不买房，你都得跟着房产市场走，这就是例子啊，你看举牌的人少，怎么办，政府先给你把价格涨上来，然后你们随便一拍，就不担心你们拍不到13000了。所以啊，你们以后不要说房主把价格搞上去，中介把价格吹上去，这次政府直接调了一倍多的价格，怪谁？对不对。
       看完文章想跟我继续沟通了解的朋友，这是我的微信号：18920309622
       第三个，生态城是政策市，不过，话说回来了，全国的土地供应都是政策市。那么你看这次拿地的开发商，几乎可以说无人竞争，直接拿地。这反映了什么？你们记得当年的计划经济吗？凭票供应。  不好意思，现在换了一个说法，叫什么侧改革，我不能说多了，说多了有人找我喝茶了。你看现在不是都是在市场经济的环境下开始搞分配了嘛。市场经济应该怎么搞，5800起拍，你让大家随便拍啊，为什么要调高，对不对。所以说现在某些方面是回到计划经济时代的。大家要搞清楚目前形式，什么是供给侧改革，供给侧改革就是让大家紧跟党走，紧跟政府走，自己不要随便判断，党给你什么，你就拿什么，政府不让你干的，你就别干，政府要往哪个方向走，你也别乱说话，跟着走就对 了。中国有一句话说的好，叫闷声发大财。  
     
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        我们再来说说拍地这段时间房产价格的走势，有些朋友总是抱着侥幸心理，说拍地不一定每个人都知道，房主经常在外地，他们肯定不关注，再说了，生态岛拍地，别的房子就一定要跟着涨吗？这个逻辑成立吗？
       我跟你讲，这就是放之四海而皆准的公式，什么公式，预期售价等于楼面价乘以2，这就是铁律。
      你跟我说生态城到底值多少钱，很多朋友拿什么政府规划来判断，拿什么小区绿化来判断，拿这个人口密度，入住率来判断，觉得这个就值这么多钱，我跟你讲，生态城到底值多少钱，不是什么生态不生态，宜居不宜居，住的人多不多，都是根据每一次拍地的价格反映出来的？明白吗？价格不是房主炒上去的，也不是中介吹上去的，也不是客户抢上去的，是根据三方综合市场以及政府定价还有开发商的调研团队竞拍决定的，所以不要那么天真好吗？
        那么现在生态城的高层多少钱了，就这两个月的时间，小平米的60到90平左右的小平米房子，现在已经21000左右一平米，90平米以上的房子，现在大概在20000块钱一平米。
        而且，现在政府上调了评估价，现在世贸的房子也可以评估到17000以上了，别的小区评估价已经可以达到18000到19000了。
       有些朋友一听这个就高兴了，哎呦，那么久意味着我以后不用给房主交差价了，你们不要这么天真好吗？房主难道不能永远比评估价多3000块一平米吗？
        为什么我一直劝我微信朋友圈里的朋友，年前，趁市场清淡，有的房主在外地真么反映过来，赶紧买吧， 现在暂时，房主也不会多加差价，就是差不多按评估价卖，这样贷款不是可以多贷点嘛。
       市场在年底前积蓄了这么久，开年肯定要小爆发一波，到时候按照现在拍地的价格，高层住宅的价格应该是在22000左右，也就是说差价应该也还是要有，大概在2000到3000左右的差价。
       我再来给大家讲讲现在政府把需求往二线城市赶的这个策略，是不是应该跟着走，拿滨海新区算什么地段，是不是一个好的标的，我跟你们讲，滨海新区就是北京迁出北京以后的一个接纳大北京部分功能的地方，所以说滨海新区既属于去库存的二线城市，没人认为滨海新区是一线城市吧？呵呵，又属于大北京战略的承接功能的地方，又是国家试点项目，再加上现在雾霾成为了年度最热话题，人们最头疼的问题，虽然生态城也有雾霾，但是，让人们有尊严健康的活着，慢慢的变成了一个比经济发展更重要的课题。


      所以说，滨海新区的未来发展是很有优势的，而且现在生态城是一个价值洼地，为什么空港那边楼面价好像是到20000多？我没有具体看过啊，空港我也没研究过，哪个楼面价高和低，是说他的价值被大家发现了没有，如果已经发现完了，那么以后你再去投就是高位了，所以我认为，如果生态城的楼面价达到20000以上，会是一个比价好的出手时机，如果生态城哪一天真的拍出了20000以上的地，那就是一个小高点，我就会劝大家开始卖掉一部分房子，转而寻找其他的价值洼地。


       什么是价值洼地啊，就是百分之80 的人没有发现，你买了，这叫先天下人之买而买。买在别人前面，空港现在已经30000，价值洼地已经逐渐被填平了，所以要继续寻找新的价值洼地。
      生态城现在的价格，还不算太高，价格还没有透支，加上现在中部区都没有开始建起来，未来我们可以预期5年到8年以后，什么时候出手呢?一个是地价达到20000以上，一个是生态城可以不靠政府自主运营的时候，也就是中部区彻底建成不需要靠政府补贴拉动的时候，就可以撤了。


       所以现在离那个时候还很远，今年的cpi涨幅是2%，我们回想一下08年的cpi，那个时候是多少，4%以上，也就是说是现在的两倍，那个时候政府苦苦追求降cpi，现在政府苦苦的想撑cpi，所以说未来你手里的钱，想保值，就得有渠道，再一个政府也会轻微的将cpi的幅度提到3%是比较健康的。


       今年我就说这么多吧，年底最后一篇文章了，过几天我也过年 了。出去旅游了。
       我再跟大家分享一个事情吧，其实干中介这行呢？就是一种上帝模式，我看到的是买卖双方，处的好的房主和客户，他们会跟我讲很多自己的情况和故事，所以你会把两边的人都看的很透，这个时候加上你是研究房地产的，所以你很清楚，哎呦，这个客户本来就该买这个嘛，最后他退缩了，有时候感叹，哎，这个房主，本来稍微降一点，这个价格卖出去其实就可以，双方都有诚意。
      
        所以我们也是希望买房卖房的人都能买到逞心如意的房子。再一个，我接触的客户里，有这样一个现象，在我不知道对方有钱没钱的时候，说话果断决绝，不拖泥带水，对自己的卖房构思清楚明白，而且听得进去别人的建议的，最后发现都是有钱人。
       你看，发财的人都有共同点，那就是果断，决绝，听得进去别人劝，说买就买，说不买也会很诚心的告诉你。我不考虑了，我有别的打算。一般考虑周期都是在两周左右就能定下来。。
      我有个客户看房子看了三个月，我带她看了十几套房，她是要买三室的房子，也就是说，10月份开始看的时候，大概是17000一平米，然后最终买的时候是19000一平米，130平米的房子，看出去2000块钱，也就是说多花了26万买了同一套房子。
      
      后来我就跟这个大姐讲，我说大姐，你看你跟我看了十次房差不多吧，你最后眼铮铮的多花了26万，也就是说你看一次房就是26000块，中介费一次也就差不多那么多，你那会还因为要跟我便宜两三千的中介费又犹豫了好几天，你说这。。。我也不知道该说什么了，你说这钱你也没给我，你自己也没花着，就丢给市场了。


        房产市场和股票市场不太一样，怎么不一样，股票是你有多少钱买多少股，房地产市场是你有50万，银行就借给你七八十万，这样下来，你玩的是杠杆，垮了银行受不了。吃土地财政的政府也受不了。所以政策市多于市场，这一点一定要看清楚。而且房地产市场撬动的是整个建材行业，上下游的链条非常的长，钢铁水泥，这些都是大型国企，不救也不行，gdp都靠他们，总不能靠几个滴滴打车，淘宝，百度来贡献，远远不够。
        就算你不投房地产，现在人民币兑换美元已经到了 1:6.95左右了，而且外汇管制也加强了，我手里有些美元但是不多，是在6.2的时候换的，后来6.7的时候又换了一些，没办法，人民币贬值的时候谁也扛不住，必须换成等价物才能保值。未来人民币破7那是一定的了，国家这么做就是为了锁死外来资本，不让资本外流。
         
         李嘉诚，曹德旺不是都开始在美国英国投资了吗，为什么，因为人民币贬值啊，各种税收太多，企业家要的是利润，等不了那么多，所以这一个周期，他们选择了投资在英国美国，但是我们屁民不是说走就能走的啊，所以我们要等待改革，等待经济好转，相信政府，相信党，虽然经济前景不乐观，但是经济运行时有周期性质的，所以现在各种资产都无法保证收益率的情况下，只能是先搞点房地产，适当配置一些股票，来保存实力，等到再有两年左右吧， 我相信经济会开始好转，其实今年就有在喊经济触底，但是我觉得税收还是太多，企业依然活不下去，再忍忍，再淘汰一些企业，慢慢的就会有减税，曾富于民的政策出来了。
      最后说两句，快过年了，给大家拜个早年，祝大家心想事成！阖家欢乐！身体健康！
      我大概是1月20号左右放假，这几天想咨询房子的事情还可以继续问我，也有可以签约的。我的微信号再说一下，我的微信号是18920309622，加我的时候备注一下你是生态梦网来的朋友。因为这个论坛我不是随时回复的，三五天才看一次。
      看完文章想跟我继续沟通了解的朋友，这是我的微信号：18920309622
      
      观望的，想买房的，想卖房的，任何关于房子的问题，都可以来找我。谢谢大家。

      
     
      
   
     
   

海之家

滨海新区发展战略已经决定了哪里是好地方。

从南到北，南部是重化工等等高危产业，中部港口是物流加一些危险产业，北部宜居区加“智造”。北部已经剥离放弃传统行业，剩下一点遗留的也会在几年后就挪走。北部主业是弄“智造”和服务业，也就是生态城弄这些电影，动漫，网络服务，创新等等服务业。以后再招的也会以“智造”为主，不让霍霍这里。这就是为什么把乱七八糟的传统危险企业都往大港等南部中部丢，给北部弄宜居地。所以早看出来并早行动的人早受益。

中央商务区离化工和大港那边有些近，你见过曼哈顿中心挨着高危险化工区域么？？ 而且中心商务区弄的比市里金融区域都大，市里金融街都不火，你一个区根本承载不起来所谓中心的大旗，所以这么多年都救不活。而开发区本身定位就是工厂企业制造加工区,有部分居民说开窗户都能闻到一些工厂企业的味道。

而生态城从它规划的第一天开始，就是以未来居民生态宜居之考虑，规划起点高。所以无论某些人看好不看好北部，是真傻还是嘴硬装傻，领导反正认定了生态城这里是宜居加智造业区域，大的格局划分已经形成。

guyue2003

看了楼主写的，分析的有道理，最近关注生态城的几个微信，都推送了生态岛地价出让的消息，另外就是各种配套的逐渐完善，别的地方说不准，生态城，这个叫中新生态城的地方房价肯定会涨，就是旅游区碧桂园和宝龙城还有中加示范区都被带动的疯起来，如果有需要，别犹豫，年前拿下！

梦网网友

一堆中介的号，梦网快被中介占领了吧！拍地的事不知道详情就别在这里嚯嚯！

guyue2003

龙哥 发表于 2017-1-13 20:30
**** 该帖被屏蔽 ****

额，你这么强烈的回复，要么没买到房，要么就是买的很贵感觉不值？如果这样就错了，因为就算你现在买，你也会赚，无论自住还是投资，都不会亏的，我敢说红橡二期和众美今年交房后绝对可以卖到两万一平米，比锦庐差不哪儿去的。看看南开中学和地铁位置，贝壳堤印象海堤等等，就知道这个价格真的不是吹的。

稻香村

龙哥 发表于 2017-1-13 20:30
你就一猪头🐷，天天在这忽悠。为什么没人竞价，为什么变为别墅用地提高价格，网上别人已经说明白了 ...

人家说的就是对，谁要是觉得房价高，可以不买，你让他5年后再买，5年后你看他哭不哭。哈哈

xxf0000

不愿意提一嘴拍出来的地容积率是1.1，刻意忽略关键点，洋洋洒洒说这么多有用么？

qinchuan250

你最好把所有钱都换成美元。最后哭死你。曹德旺为啥投资美国，他告诉你了啊。买了生态城我就后悔了，离主城区太远了，生态城有啥啊。啥也没有。

guyue2003

政府调控，提升地价，归根结底还是想通过房地产刺激整个萎靡的经济啊！现在除了双11和房地产还凑合，这俩再不保护一下经济就完蛋了啊！生态城环境好，目前便利还不如开发区，但是配套的日子完善肯定会越来越好，考虑再投资一套小两室的，找楼主可以吗？春节前后的吧！

风口的猪

qinchuan250 发表于 2017-1-13 21:49
你最好把所有钱都换成美元。最后哭死你。曹德旺为啥投资美国，他告诉你了啊。买了生态城我就后悔了，离主城 ...

需求不同，生态城自己就是核心啊

风口的猪

xxf0000 发表于 2017-1-13 21:40
不愿意提一嘴拍出来的地容积率是1.1，刻意忽略关键点，洋洋洒洒说这么多有用么？

容积率低，然后呢？