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天津楼市:我跟你说拐点,你就是不信!

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发表于 2019-1-4 18:16:43 | 显示全部楼层 |阅读模式


这篇文章是我十月份写在公众号里的文章,对天津楼市行情做了精准的预测。当时好多人不信,因为观点太过超前,现在大家再看看:今天中国人民银行决定下调金融机构准备金率1个百分点,其中,2019年1月15日和1月25日分别下调0.5个百分点。这波预测怎么样?不相信的可以来查阅我的公众号。

每个人
心中都有一个市场



时间|空间
说说最近这个金九银十的情况吧,我在这里忍不住要夸赞一下我的客户,我们公司的业绩有这样一个规律,我的买卖成交特别多的时候,别的同事还都没有开单,等到我的客户都买完了,其他人开始陆续有客户成交,我可以说是我们公司的先行指标了,去年今年一直如此。九月十月再不济也是有一个成交高峰的,从我的咨询量和成交量来看,有所回暖,不过幅度很有限,这不最近各大中介又开始吹风广州那边松绑限价,限价只是一方面,资金成本才是购买力最在乎的东西,你没有杠杆当下的房价你就是推不动的,股票市场叫新增开户数,房地产市场叫城市净流入人口,就像这个海河英才,新增开户数是上来了,关键是开了户他不买,买不起,不交易,没有用,融资这条路子现在还是关闭着呢。



不知道大家看《复仇者联盟3:无限战争》的时候有没有感觉所描述的情景和当下现实世界各国面临的政治经济危机很像呢?每一个异能人可以看作每一个行业的翘楚,一开始的异能人士还是比较牛逼的,带动了人类的发展,但是当异能人士越来越多,而且功能越来越重复的时候,就需要灭霸出来打一个响指消灭一半了,这样宇宙才能重新归于平衡,我们郭嘉大大就在干这个事,我们有太多烧钱却没有长足进步的行当,当下方便了人类,可是对于可持续发展来说,都是锦上添花的东西,你比如说各种p2p借贷,什么赤橙黄绿青蓝紫单车,烧钱都能烧成巨无霸,这个时候整个郭嘉的资源就已经失去了平衡,并且造出了那么多的亿万富翁,就像异能人士一样,我们需要那么多吗?显然不需要,但是他已经有了特殊能力了,那他打架的时候不小心剐蹭你一下你就挂了,你比如平台跑路,单车平台之类的,就是说随着资源的不断聚合,出现了许多赚钱很爽很快但是却无法促进人类进步的行业和大佬,行业也多余,那些大佬也多余,不打个响指让他们消失,下一步就没法进行啊。所以灭霸哥哥是有苦衷的,有没有感觉虽然复仇者联盟最后消失了很多人,但是给人一种很畅快的感觉,如释重负,因为发展到一定程度的时候,超级英雄满屏飞,有一种审美疲劳了,他们消耗了太多的宇宙能量。



现在就是熬死一半,剩下的就活出头了,这个就叫共克时艰!
很多朋友问我,今年这行情房子卖不出好价钱,要不我就等等卖吧,我告诉你,除非你以后不买房了,你可以等到明年开春去卖,如果你还有持有房产,什么时候卖都是一样的,这边下车那边上车,倒个车而已,没有多少计策谋略,让你买在上涨之前,又卖在最高点,好多人估计是货币战争的故事听多了吧,还是华尔街的电影看多了,你只要想卖房,你只需要算好你的时间成本,能一次性就一次性,不能一次性尽量找放款快的银行,卖之前看好你要买的房子,找好下家,就可以了,倒车,说白了,赶时间,资产价格都低的时候,整个滨海新区都没有区别,这有什么好讨论的。这种大的经济周期和政策走向,是给李嘉诚王健林他们准备的,对于普通人没有任何意义。真正难操作的是上行市场,略一迟疑就踏空,卖完了又涨二十万,两口子晚上一合计,唏嘘不已,心里这坎儿老难过了,股票市场和房地产市场不同的一点是,股票我们高点卖出可以落袋为安,房地产市场他卖出以后还得继续寻找新的目标物。



在中国,股市没有办法代表国运,房地产才是。来来来,给大家分析一下经济数据



郭嘉经济指标比较好的一点就是他不会无限制的触底,一定会有行政干预,07年的顶峰,08年的次顶峰,以及15年的顶峰都对应大量货币投放,下面再看一下ppi指数(核心生产者物价指数),都看完了咱们来总结,注意m2是因,cpi、ppi是果。



m2、m1同比增长以及上证指数对比图



我们看到,m1的每一个顶峰间隔在两年到三年左右,除了09那个四万亿放的有点狠,导致后面13年的水没有放很多,而且间隔时间比较长,是四年,那是因为09年放的太多了,而后又导致15年极度饥渴又稍微放多了点,不过也吸取教训了,没有那么狠,所以下一个资产扩张的周期在什么时候呢?从16年8月顶点来算,三年左右,也就是19年,从现在开始算起到19年,会是资产价格极低的一个时间,19年也是一个转折年,可能会经历资产价格极低到慢慢走高的过程,包括现在股市也是捡便宜的好时候,煞笔才在牛市买股票呢,康波周期我认为有一定的价值,逢八总是流年不利,要不说买房要七上八下呢,开个玩笑。



这个大周期我就不再说了,我们再说一下因果关系,我们所讲的这个新的问题,新的困难,到底难在哪儿?Ppi应该在共克时艰这段时间下行的,但是它始终下不来,但是呢各行各业都快渴死了,不得不放水,但是共克时艰还没完,cpi就翘头了,cpi应该是跟随m1稍微滞后一点的时候达到顶峰,不该他涨的时候他翘头了,ppi又下不来,所以水不能放,所以我们在ppi的高位上共克时艰,就是这么个意思。



Pmi采购经理人指数还在下降,但没有之前的走势图,只有近期的,我就不截图了,gdp我也不截图了,死尸一样的数据,看他有啥意义。我在这儿贴一个克强指数来看看吧,这个指标很难造假,虽然对于新兴产业来说,无法准确估量,但是对于传统产业来讲,是非常直观有效的数据。由耗电量、铁路货运量和贷款发放量三个指标组成的“克强指数”,花旗银行在编制时将各自权重分别设定为40%、25%和35%。对这三个指标进行解读,就会发现,“克强指数”更能精确地反映经济现状——现代工业生产与能源消耗密切相关,故而“耗电量”的多少,可以准确反映我国工业生产的活跃度、以及工厂的开工率;铁路作为承担我国货运的最大载体,故而“铁路货运量”的多少,既能反映经济运行现状,又可反映经济运行效率;而对于间接融资占社会融资总量高达84%的我国而言(银行贷款又占到我国间接融资的绝对大头),故而“贷款发放量”的多少,既可反映市场对当前经济的信心,又可判断未来经济的风险度









看图说话,咱们来看看,实体经济还在下滑,新增贷款已经在增加了,止跌企稳就在明年年初了,这就是我为什么一直强调明年开春就会有购买力回归,因为国家可以允许经济触底,但是不能摔死。很多朋友想看新房价格指数,由于很多原因吧,这个指标已经失真了,没法看了,我给大家贴图感受一下,有一句mmp不知道当讲不当讲。你说私底下暗流涌动双合同这种事能怪开发商吗?谁逼出来的。



美国现在的情况要比中国好太多了,美国最重要的数据,我们就看非农就可以了,从次贷危机走出来以后可以说是一个长牛行情。



再多的经济指标我是不想多说了,给大家指个路子自己去研究吧,一个是离岸人民币汇率,一个是原油,再结合上面我说的这几个指标,这个基本形势你要还判断不明白,我也只能是言尽于此了。



说到生态城的房地产市场,未来几个月,变动不会太大,天津又不是什么先行指标城市,等到北上广深杭州武汉都有动作差不多才能轮到它,看今年这个形势,起码要到明年开春才会有好转,但不代表你能明年再买房,那就迟了,行情来的时候没有人能抓住,一套房多搭进去二十万是很平常的事情,一手房二手房价钱差在逐步缩小,有评估价和备案价卡着,你要指望生态城跌到你的心里价位去,那是不可能的,这辈子都不可能,二手房一万六七到一万八九是合理区间,具体看小区,下一篇文章我单独讲别墅小区。



我再敲黑板跟大家说一下,行情来的时候你既不敢买也不敢卖,一周涨二十万你敢轻举妄动吗?那个叫高速行驶的列车,那个时候你换房买房叫跳火车,扒火车,很多朋友很搞笑的,跟我讲现在行情不好了,那我先不卖了,等行情好的时候再卖了买吧,你那个叫自我感觉良好,自信心爆棚,客观一点叫对市场认识不足,说难听点叫笨鸟趴窝,现在列车是在进站换轨的时候,他行驶速度慢,你现在倒腾房子才叫真正的换乘,你卖的便宜买的也便宜这么个简单的道理,多少人问我问个没完,今天我说完这次,希望别再问我这个幼稚的问题了,记住口诀,大跌大买,大涨大卖,不涨不跌,换优质品种。



这篇就先这样,想进一步了解的可以关注WX公忠№中新生态城楼市。对于整体形势我不再多说了,半年点评一篇足够,下一篇文章是生态城别墅区点评,这个已经有好多朋友大佬跟我约稿了,必须马上出了,再下一篇是生态城两室通透户型和两室全阳户型的户型点评,为什么要单独拿出来说,因为整个生态城各种户型供应量配比出现了显著的变化,如果你搞不清楚形势,下一波你的房子有可能在别人涨的时候你的不涨,别人落价的时候你的房子一落千丈。










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 楼主| 发表于 2019-1-4 20:36:57 | 显示全部楼层
wei88273080 发表于 2019-1-4 20:32
一有个风吹草动就想到涨房价,房子到底是干啥用的,就算是投资,我觉得大家可以算算,按楼主说的,13年放水 ...

呵呵,这个文章是今年行情最不好的时候写的,麻烦您审题审仔细了再喷。
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发表于 2019-1-4 18:54:25 | 显示全部楼层
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发表于 2019-1-4 20:32:56 | 显示全部楼层
一有个风吹草动就想到涨房价,房子到底是干啥用的,就算是投资,我觉得大家可以算算,按楼主说的,13年放水较少,横盘时间较长,这个时间段应该是个买房的好时机吧,看房时间充裕,价格较低,但是算到18年年底,即使中间有过放水,房价的年涨幅也就百分之八吧,跟P2P比还少点,P2P是爆仓了,但是谁知道国家什么时候收房产税呢,收益不是很高,风险不是很小。
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 楼主| 发表于 2019-1-4 20:38:48 | 显示全部楼层
wei88273080 发表于 2019-1-4 20:32
一有个风吹草动就想到涨房价,房子到底是干啥用的,就算是投资,我觉得大家可以算算,按楼主说的,13年放水 ...

还有麻烦您把数学学好了再来找我,年涨幅百分之八,百分之八?百分之八?你是怎么算出来的,就这个理论水平,你就不要误人子弟了。
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发表于 2019-1-4 20:39:46 | 显示全部楼层
风口的猪 发表于 2019-1-4 20:36
呵呵,这个文章是今年行情最不好的时候写的,麻烦您审题审仔细了再喷。

不冲突。你这时候把老贴翻出来应该就是应景吧,我也是就是论事。
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 楼主| 发表于 2019-1-4 20:58:28 | 显示全部楼层
wei88273080 发表于 2019-1-4 20:39
不冲突。你这时候把老贴翻出来应该就是应景吧,我也是就是论事。

我那是十月份的预测和判断,应验了,而且我判断的还有19年下半年的行情,麻烦您仔细看看吧,希望对您有用。
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发表于 2019-1-4 21:02:18 | 显示全部楼层
风口的猪 发表于 2019-1-4 20:38
还有麻烦您把数学学好了再来找我,年涨幅百分之八,百分之八?百分之八?你是怎么算出来的,就这个理论水 ...

13年生态城新房(不包括万通及万科),正常两居室,算上税费和简单的房间修饰,下来应该在110万左右,18年底如果卖掉,抛去税费及中介费,到手也就170多万吧,难道不是年化收益8%?
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 楼主| 发表于 2019-1-4 21:47:15 | 显示全部楼层
wei88273080 发表于 2019-1-4 21:02
13年生态城新房(不包括万通及万科),正常两居室,算上税费和简单的房间修饰,下来应该在110万左右,18 ...

我得天呐,你数学咋学的啊,真服了你了。你自己百度一下连续四年年化收益百分之八,四年以后是多少钱。不明白可以加我微信18920309622,我给你算算年化收益,收学费的。
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发表于 2019-1-4 22:08:12 | 显示全部楼层
风口的猪 发表于 2019-1-4 21:47
我得天呐,你数学咋学的啊,真服了你了。你自己百度一下连续四年年化收益百分之八,四年以后是多少钱。不 ...

13年到18年年底一共是六年,110*1.08^6=174,来,告诉我问题在哪。
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