本帖最后由 人生几何 于 2018-1-24 22:27 编辑
昨天（1月23日），央媒报刊发表题为“告别周期，未来五年，调控都不会退出”的文章，十多年来，这恐怕是官方媒体第一次说出“调控五年不退出”这样的话。这话后背，透露中央对于房地产调控持怎么样的态度？未来房价又将怎样走？
本文主要内容： 1、央媒：楼市调控5年不退出 2、本轮调控不同以往 3、5年不退出，底气何在？ 4、购房者如何选择
1、央媒透露：楼市调控，5年内不会退出
昨天（1月23日），经济参考报电子报发文：告别周期，未来五年，调控都不会退出。
该报是由新华社主管主办的报刊，是中国最早的全国性经济类报纸。从这个身份可以看到，它的发文一定程度上表明了楼市调控的基本走向。发文作者是新城控股集团高级副总裁欧阳捷。
文章核心观点：
1、调控依旧，不会放松，未来五年内都不会退出，未来楼市还将依靠调控政策，进一步稳定房价；
2、调控基本面不变的情况下，各城市要因城而作出改变，不再一刀切，开始差异化调控。限价、限购可能会适度放松。
对于调控到底能延续到什么时候，多数专家均预测在2~3年，因为按照历史楼市调控惯例，每轮调控差不多都只维持了2~3年。
但这次央媒发文透露出：周期轮动不适用本轮调控，本轮调控5年内不会退出，因为本轮调控非常特殊。
2、本轮调控特殊在何处？
本轮楼市调控有何特殊之处？综合来说，与以往有三个不同。
1、态度不同：本轮调控态度之强硬、决绝，无以复加。
中国中心城市的房价，是个沉疴旧疾。这种“病”有两个明显特点，一是难治，而是不得不治。
过去十年，中国房价翻了10倍，工资却只翻了3~4倍，越来越多的人买不起房，买得起的，也搭上了自己的下半辈子，扛着房贷过日子。舆论和抱怨之声越来越强，社会贫富差距越来越大，矛盾越来越激烈。
在这样的背景下，房价这个病，必须得到解决，政府必须给舆论一个交代，给社会一个交代。
2、调控方式不同：本轮调控，“堵”与“疏”并用。
在“堵”方面，和以往相比，本轮调控的方式方法更丰富，除了传统的限购、限贷、限价、限商外以及上浮贷款利率外，还提出了限售，也即购房后多少年内不得上市交易。
前前后后共有50多个城市加入限售大军，一般都是3年、5年，珠海和保定部分项目规定，成交后10年内不得上市交易。
此外，本轮调控方式与以往最大的不同，就是还采用了“疏”的政策。刚开始通过行政手段强行摁住房价，待得平稳后，开始行“疏”的调控方式。
堵只能强压消费者的购房意愿，疏才能有效满足市场需求，释放需求，进一步稳定房价。
在“疏”方面，各城市尤其是中心城市都在加快推出土地，增加供应量。
土地供应方面，首都北京堪称表率。2017年北京住宅用地供应量相比于2016年上涨了509%，翻了6倍。也正因此，北京是中心城市中为数不多的二手房价格被控制住的城市之一。
上海、武汉、杭州、广州、重庆，也都有不同程度的增加。
除了增加土地供应量外，中央还提出“租售并举”长效机制，将广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆12个城市列为租赁试点。
并鼓励、要求他们积极盘活存量房屋用于租赁。鼓励住房租赁国有企业将闲置和低效利用的国有厂房、商业办公用房等，按规定改建为租赁住房。超大城市、特大城市可开展利用集体建设用地建设租赁住房试点工作。
无论是增加土地供应，还是“租售并举”，都是通过“疏”的方式，满足市场需求，缓解供求矛盾，以达到控制房价的目的。
3、目的不同：以往是为了稳一时，本轮为了长久稳定。
在“堵”与“疏”方式并用的同时，中央还提出了建立长效机制，“租售并举”就是其中之一，除此之外，还包括多主体供给、多渠道保障。
上周，国土部部长姜大明提出，政府不再垄断土地。
从土地制度上根本解决住房市场的供应问题。长效机制还涉及到了土地管理法、房地产法、房地产税法等很多法律法规的修订完善，从制度和法律法规上，完善。维护中国房地产市场的发展。
只有这样，房地产市场才能告别周期、走出“屡调屡涨”的怪圈，房地产健康平稳发展才能真正实现。
所以，未来5年调控都不会退出。限购、限贷、限价、限售政策都还会执行，必要时还会继续打补丁。今后一段时期内，楼市、地市还会继续降温，后市也不存在再次冲高的可能。
3、调控5年内不退出，底气何在？
十多年来，这恐怕是官方媒体第一次说出“调控五年不退出”这样的大话。
以往，房地产调控都是在楼市降温后就酝酿松动，等到楼市低迷的时候，就纷纷放松了。之所以当局屡屡放松调控，主要原因还是地方政府要靠卖地过日子、中央政府要靠房地产稳增长。
目前的这轮调控，是不是能够依靠房地产之外的因素起到有效的稳增长作用？
这是对中央政府的挑战。目前，地方政府是不是可以不依靠房地产而获得足够收入支持政府机器运行？这是对地方政府的挑战。对这两个问题，我们认为，答案恐怕并不乐观，至多只有少部分地区可能实现这一点，但大部分地区还是无法摆脱对房地产的依赖。
去年12月，中央经济工作会议和住建部年度工作会议都提出要分类调控和精准调控。这也就是说，各地要根据自己情况安排政策。这相当于给政策放松开了绿灯。这之后，一些地方微调了政策，被媒体解读为放松调控。随着各地楼市分化，各地政策也将分化，有的会收紧，有的会放松。特别是三四线城市，恐怕还是会放松调控。
4、对购房者和房价有什么影响？
有人就开始担心，如果真是调控5年内不退出，会不会影响自己买房？
对于刚需客来说，毫无影响。2018年，各城市会相继加入差异化调控队伍。所谓的差异化，就是继续打压投机性购房者，支持刚需客、改善性需求购房。后续，估计会对首套房的贷款利率有所调整。
对于资金不足，已经入局的短线投资客来说，5年的调控期限是个漫长且痛苦的历程，是个灾难，期间估计会有许多人选择断供弃房。
对于长效投资客来说，没有什么影响。因为，中心城市的房价仍会继续慢涨，这是中国城市化进程和货币超发共同决定的。
中国的人口仍在不断涌入中心城市，尽管中心城市开始“租售并举”，并加大土地供应量，供应在增长的同时，需求也在上涨，前者的速度很难快过后者的速度。
其次，M2增速虽然有所放缓，近年来逐渐靠近GDP增速，但货币超发的基本面没有变，人民币购买力下降的趋势没有变。 综合以上，房价还得慢涨。
慢涨并不违背政府提出的稳定房价的目标，政府要的也不是让房价大跌，而是稳定。
其实，我们要的也不是房价下跌，而是自己的收入增速能快过房价涨幅，能让我们买得起房，这就够了。这就是当下政府在做的事情，也是本轮调控的目的。
但这需要时间，我们耐心地等待，希望这一天能早点到来。
来源：凤凰房产、财经观潮、FOST财经
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发表于 2018-1-24 22:25:03
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发表于 2018-1-25 09:20:55
