生态城的业委会，还能玩得下去吗?

大将军

   生态城的业委会大多已成立半年，工作成效如何呢？在业委会的监督下，物业公司与开发商对于合同的履行情况怎么样呢？

   业委会纯公益行为，委员分文不取，他们内心的辛酸苦辣又有多少呢？

   如果给一个选择的机会，有多少人想退出业委会，又有多少人想加入这个组织呢？

   笔者根据自身体会，有话要说：

一、谈钱不伤感情

1、业委会是否需要经费？

没有经费是否能保障业委会的正常运转并持续发挥效力？

有激情有公益心，是否能办成事、办好事？久病床前无孝子

在物业管理活动中，大量的工作需要业主委员会去做，要有充分的工作时间，业主委员会的成员有一定的工作量，不能不涉及劳动报酬问题。要明确业主委员会要有劳动报酬，根据物业管理区域的面积多少，制定相应酬金标准由业主分摊。无偿劳动不仅使很多业主不愿意竞选业委会委员，而且缺乏制约力量，使业主委员会敷衍塞责，形同虚设，甚至于谋取私利，制造矛盾。物业管理活动是市场行为，必须遵守市场的游戏规则。

物业管理规范化的两方面，一面是物业管理企业，一面是业主委员会。

《根据业主大会规程》第三十五条　业主大会和业主委员会开展工作的经费由全体业主承担；经费的筹集、管理、使用具体由业主大会议事规则规定。

业主大会和业主委员会工作经费的使用情况应当定期以书面形式在物业管理区域内公告，接受业主的质询。

2业委会成员是否该有偿服务？——防止业委会自然死亡

l  业委会是纯公益性的，是由全体业主选举产生，是业主大会的执行机构。其职责：一是代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;二是召集业主大会会议，要求物业服务企业报告物业管理的实施情况;三是了解业主的意见和建议，及时与物业服务企业沟通，同时监督物业服务企业的服务质量。

业委会成员是由广大业主推选出来，受广大业主委托代全体业主管理一些公共事务的业主，他们没有与业主大会或物管公司确立劳动关系(雇佣关系)，因此谈不上给他们发工资的问题。

l  业主委员会成员是利用业余时间为小区服务的，其工作性质是公益性的。这种模式本身就有值得探讨的地方，毕竟这种公益行为不是一天两天，它需要长期坚持。有劳动、有付出就应有相应的回报，这是天经地义的事。很多业委会之所以会习惯性地“自然死亡”，就是因为业委会成员的付出与回报不对等，辛苦不说，还要听闲话，当初选为业委会成员时的那股热情也会随着时间而慢慢地冷却，辞职是早晚的事。

免费是最贵的!细想也不无道理，很多业委会就是因为当初的免费服务，让业委会名存实亡，业主们遇到问题不得不一次又一次地商议，浪费大家的时间精力不说，也不能按时按质地监督物业服务公司，有时会付出更大的代价。

如果给业委会成员相应的报酬，这些问题就会迎刃而解，而且可以向业委会成员提出更高的要求，因为业委会成员领了业主们的钱，业主有理由享受更优质的服务。

　　小区的日常物业服务由物业服务公司在做，业委会负责监督他们的工作。要知道监督也是一种工作。既然是工作就可以计酬，让他们更好地履行其义务。

　　职位有诱惑力是好事，至少业委会工作不愁没人做，业主可以让参选者竞聘，从中选取最合适的人选。

　　总之，有偿服务是大势所趋，也合乎情理。当然了，如果有人自愿做此公益服务那就再好不过了。

二、谈维权不能不拿起法律的武器

与物业的关系、与开发商的关系，都是纯粹意义上的合同关系。既然是合同关系，那么它就收到了合同法的强力制约。前期物业合同特点，多为开发商签订，对物业及开发商双方有保护条款；大部分物业与开发商关系密切，父子关系普遍，纯粹的利益共同体。

l  一哭二闹三上吊，是维权的普遍方法，但不是业委会的工作方法。

l  媒体

l  物业、开发商会议

l  政府管理部门参与的协调会

l  法律途径，目前唯一具有强制约束力的途径

能源局、工商局、建设局、社会局，政府部门只能一定程度上给业主维权或解决问题带来帮助，但解决不了根本问题。

合同纠纷解决的根本途径是法院

业委会的法律地位：未经业主大会授权，业委会不具备诉讼主体资格，不能成为原告

最高人民法院（2002）民立他字第46号函规定：对房地产开发单位未向业主委员会移交住宅区规划图等资料，未提供配套公用设施、公用设施专项费、公共部位维护费及物业管理用房、商业用房的，可以自己名义提起诉讼。其他的情形不能以自己的名义起诉。、

l  业委会是否能起诉开发商？

法律关系是《商品房买卖合同》关系，业主委员会显然不是一方当事人，因此不具有直接的利害关系。主委员会不能作为原告。基于共同利益关系，可以团体诉讼然后推上代表人来进行诉讼。如果不是基于共同的利益，那么只能分别起诉。

三、倡议各生态城小区业委会联合聘请律师顾问

因为会委员学习物权法、物业法、合同法等各种法律、法规，就能充分利用法律的武器来维权了吗？

一样的诉求；专业的事让专业的人来干。

l  呼吁业委会工作提高法律意识；

l  呼吁社会局支持，推进业委会工作和物业管理工作规范化。

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大将军

我是运动哥 发表于 2014-5-26 13:09
现在法律这块是个大问题，咱们都不是很专业，开发这边都有律师顾问，所以很多问题上推动起来很被动。强烈呼 ...

法律顾问是谁的顾问？
为谁服务该谁出钱吧
政府出钱请顾问，能百分百听业主指挥吗？
关系到巨大利益的维权，律师费这点小钱，您都不打算出血？
纯粹经济合同关系，不建议把政府牵扯进来。政府可以协助我们建立这个体系，但真正要扛起责任的是业主本人。
政府不是万能的，该他管的他管，不该他管的，请靠边站。
政府不是管的太少，而是管得太多，放权给市场，做市场的规则制定者监督者就可以了。
免费的午餐有吗？绝对的免费是不存在的。

大将军

我是运动哥 发表于 2014-5-27 00:08
我也是业委会的，真的感觉好难呀，业主的钱真的给你交上来你敢用吗？怎么用？谁监督？咱们现在一分钱都没 ...

，首先得承认，您说的，确实是摆在业委会面前的困难。但是，任何事的执行都会面临困难，不应有困难而否定有偿服务的可行性。
我觉得您提出的问题，会代表很大一部分居民以及业委会的疑问，因此，我有必要逐个问题回答，和您探讨。
1、业主支付的服务费用业委会敢用吗？
答：敢用，理直气壮的用。不仅不应该感觉到愧疚，更应该感觉到这是一种骄傲和荣誉。这份钱不是谁都能领取的，没有工作能力，没有服务业主的觉悟，是没有资格用这个钱的。通俗的说就是，谁有本事谁上，有多大本事，吃几碗饭。
2、业主支付的费用怎么用？
答：a、日常办公费用支出；
b、业委会委员工作补贴。暂时这个还不能叫做工资，原因在于业委会的公益性质以及委员与业主之间并无雇佣关系等情况所致。
3、费用的使用谁监督？
答：所有业主，包括业委会内部的委员进行日常监督。业委会费用的支出，清晰入账，定期公示，向广大业主回答各方面的质疑。
4、个别业主说闲话怎么办？
答：如果业主说的有理有据，那么作为业委会及成员就要反思，甚至如果因为恶意使用此笔经费造成职务侵占等罪行的将依法惩办；反之，如果个别业主胡说八道，恶意中伤，这就是诽谤。影响恶劣的业委会有权通过法律途径恢复自己的名誉以及弥补因此带来的精神损失，同时让这些不怀好意的人永远闭嘴。
5、服务经费部分业主不出怎么办？
答：既然是市场行为，就要依照市场的规则办事。
a、出具服务经费的业主有权享有业委会的优质服务，不出钱的，无权享有；此处优质服务，主要指像类似于集体诉讼情况，业主会因维权取得经济收益或赔偿的。不经授权，业委会也无权对于个人与开发商之前签订合同提起诉讼，业委会不具备原告资格；反之，经过授权的，缴纳相关诉讼费用的业主，才能够理所当然的享有胜利果实的权利。
b、对于经费从物业费经费中提成的情况
此类经费和物业费是绑定在一起的，不必忧虑经费业主不出，到是要担心物业公司。
对于业主不交物业费，经费也就无从收取的情况，物业公司有权依法诉讼，强制收取。除非业主卖房，否则他逃不过法院这一关；
对于物业公司耍赖不付款的情况，要系统化的解决：首先，签订物业合同时，要明确此笔经费的支付条款；其次，可采用业委会银行开户物业费代收等手段，对物业公司的费用支出进行制约。
6、业委会的工作底气从哪里来？
请用法律的武器武装自己。带上锋利的匕首刀刀插向敌人的心脏，不怕不履行合同的规则破坏者不闻风丧胆。
最怕的就是，业委会成员本身专业素质就不高，一上战场就疲软。开发商和物业公司就是欺软怕硬，见着怂人搂不住火。业委会就成了任人欺负的窝囊废。