上一篇文章比较火，很意外，诚惶诚恐趁着热度抓紧码，大家比较关注那么继续这个话题，也抱歉珊珊来迟。
先清楚一下定义，这个物业费分前期物业管理和成立业主大会之后的物业管理。前期物业合同是由建设单位与物业公司在房屋销售之前签订的，需要在住建局备案。
重庆、武汉、兰州、长沙、青岛、长春、成都……全国已有23个城市开始执行‘物业限价令’。
是那个地铁装的下公文包，也容的下背篓的重庆市打响的第一枪。
现在梳理一下其雷霆组合拳：
第一步：2022年4月重庆巴南区市场监管局向某物业公司发行政处罚告知书35万，并召开听证会；
第二步：2022年9月，物业公司不服向重庆市政府提起行政复议，复议维持原处罚决定；
第三步：2023年6月，物业公司不服行政复议决定诉至法院，请求撤销行政处罚决定,一审驳回诉请，(2022)渝0103行初192号；
第四步：2023年10月，物业公司不服上诉，二审终判维持原判，(2023)渝05行终547号；
第五步：2023年12月，重庆市人民政府发文《重庆市物业服务收费管理办法》前期物业费取消超等级市场调节价，一刀切，统一实行政府指导价，自2024年6月1日起施行，渝府办发〔2023〕104号，抑制住宅前期物业服务收费不合理上涨。
第六步：2024年5月，该判例入选，重庆市高级人民法院发布10起2023年行政诉讼典型案例之二；
第七步：2024年6月始至今，新办法实施影响，旧小区也掀起物业费降价潮，超30多个小区陆续调价；
未完待续：重庆后，武汉、兰州、长沙、青岛、长春、成都等全国已有23个城市跟进。
案 号：(2023)渝05行终547号
审结日期：2023.10.13
案例发文：重庆市高级人民法院发布10起2023年行政诉讼典型案例之二
发布日期：2024.05.22
重庆某物业管理有限公司诉重庆市巴南区市场监督管局行政处罚及行政复议案——住宅前期物业收费应当符合政府指导价并提供“质价相符”的物业服务。
案情回顾：
2016年，重庆某物业管理有限公司（简称某公司）与重庆源聚房地产开发有限公司签订《巴南府邸前期物业服务合同》，约定为巴南府邸小区提供前期物业服务，收费实行政府指导价，——高层电梯房按三级服务标准收取1.6元/月/平方米物业费，花园洋房按四级服务标准收取1.9元/月/平方米物业费，合同有效期至业主大会选聘新物业服务企业止。
2021年 12 月，重庆市巴南区市场监督管理局（简称巴南区市场监管局）接到群众举报，称某公司存在收费与服务标准不符的问题。经查，某公司《前期物业服务合同》约定的 40 项服务标准中，三级服务标准有 21 项不符合《重庆市住宅物业服务等级标准》三级要求（实际为二级），四级服务标准有 23 项不符合四级要求（17 项为一级、6 项为二级）；且实际服务中，业主满意度测评、化粪池年度清掏次数、保安人员年龄结构、部分监控视频保存时长等均未达对应等级标准。
2022年 4 月，巴南区市场监管局向某公司送达《行政处罚告知书》，并依申请召开听证。同年 5 月，依据《中华人民共和国价格法》《价格违法行为行政处罚规定》，巴南区市场监管局对某公司作出“责令立即改正违法行为、罚款35万元”的处罚决定。
某公司不服，向重庆市人民政府（简称市政府）申请行政复议，市政府于 2022 年 9 月作出维持原处罚的复议决定。
某公司仍不服，诉至法院，一审法院驳回其诉求，某公司上诉后，二审法院维持原判。
争议焦点：
①巴南区市场监管局是否具备对某公司作出行政处罚的法定职权？《重庆市物业服务收费管理办法》（渝府办发〔2015〕36 号）能否作为本案裁判依据？
②某公司是否存在“不按规定提供服务却收取对应费用” 的价格违法行为？
案涉行政处罚决定与行政复议决定是否合法有效？
法院判决：
✅驳回某公司全部上诉请求，维持一审判决；
✅确认巴南区市场监管局职权合法：依据《中华人民共和国价格法》《价格违法行为行政处罚规定》，巴南区市场监管局作为辖区价格监管部门，有权查处价格违法；其立案、调查、听证、延期等程序均符合法律规定；
✅认定《重庆市物业服务收费管理办法》合法有效，该文件制定未超越法定职权，不与上位法抵触，且经审查备案并公开，可作为本案依据；
✅维持行政处罚与行政复议决定：某公司合同约定服务标准及实际服务均未达对应等级，属“质价不符”，构成价格违法；因某公司违法所得无法确定，巴南区市场监管局按 “无违法所得” 情形，结合疫情影响从轻裁量罚款35万元，处罚幅度适当；市政府复议程序合法，结论正确；
❌某公司关于撤销处罚决定复议决定的主张不成立。
《律津滨》观点：未来物业费的趋势向“合理公正”迈进
随着越来越多的城市跟进“物业限价令”，未来物业费的趋势向“合理公正”迈进，这次多地公布降价政策，显然是行业、政府、业主多方共同努力的结果。
当然我也同意天津365淘房观点，大多数业主并非一味追求低价，只是希望获得“质价相符”的服务。物业费标准明确分档，物业服务明细公开透明。都不想出现“破窗效应”，也清楚物业对于房子保值很重要。
相信未来，我们可以期待，
物业收费日益制度化、透明化，有效规避 “各执一词” 的混乱局面；
物业公司竞争愈发激烈，价格透明度提升，服务质量亦随之提高；
业主参与意识增强，业委会话语权更足，物业服务积极性也更高；
空置房费用减免渐成常态，助力资源合理分配，减少浪费现象；
推进智能化管理，引入智慧物业与云管理平台，提升服务效率、降低运营成本。
发表于 2025-11-1 20:30:06
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发表于 2025-11-5 09:53:10
